一房二卖,是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。根据具体案件的情形不同,当事人可以采取不同行为来维护自己的权益。

一、基本案情

刘先生,北京人,于2007年年底与周某签订了房屋买卖合同,以380,000的价格购置大兴区房屋一套,合同签订后,刘先生履行了合同义务并一直使用该房屋,但房屋未过户。

2010年5月,周某要求刘先生追加购房款,否则其将挂失房产证并出售他人,刘先生未同意。

2010年6月,周某与杨某签订购房协议,成交价格为850,000元。

2010年9月,杨某取得该房屋产权证。

2011年4月,刘先生所购房屋被强制更换门窗,财物被移至他处。

刘先生无法忍受周某将房屋一房二卖的事实,遂向北京市大兴区人民法院提起诉讼,认为周某与杨某属恶意串通,要求确认周某与杨某签订的房屋买卖合同无效。

二、法院裁判

法院认为:因刘先生未能提供证据证明杨某存在恶意,杨某购买诉争的房屋,将全部购房款支付给周某,并办理房屋所有权转移登记,刘先生的诉讼请求,未能提供证据予以证明,最后,法院判决驳回刘先生的诉讼请求。

三、律师观点

在一房二卖法律关系中,出卖人与前后买受人先后签订购房协议,产生二重债权,买受人想要维护自己的权益就要督促合同的履行,当合同履行不能时,只能要求对方承担损害赔偿责任。随着房市走高,二手房市场也发展迅猛,房东一房二卖的案件成为了近些年频发的案件类型。根据具体案件的情形不同,当事人可以采取不同行为来维护自己的权益。具体而言,一房二卖一般分为以下三种情形:

1)出卖人先后与两位不同买受人签订房屋买卖合同,并对后买受人履行了合同义务,办理了房屋产权过户登记手续的情形。

在此种情形下,出卖人与两位买受人签订和合同同属有效合同。但因出卖人与后买受人的合同已经履行完毕,故后买受人已实际取得房屋所有权,其债权已得到满足,而前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权,对买卖标的物本身没有直接支配及排他的效力。即使前买受人已实际占有买卖标的物,但因后买受人已实际取得房屋所有权,故先买受人对该房屋的占有构成无权占有,应返还该房屋。《合同法》第一百一十条第(一)项:“出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。”该项的含义是,合同标的物之物权已归他人所有,已经不能实际履行,在此种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

2)出卖人对前买受人履行了合同义务,办理了房屋产权过户登记手续后,就同一房屋为标的物与后买受人订立房屋买卖合同的情形。

此种情形下,房屋产权已经过户给先买受人,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物,属于无权处分。《合同法》第一百三十二条第一款:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,不构成买卖合同的标的物。《合同法》第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”

3)两次买卖均未完成过户登记的情形。

两次买卖均未完成过户登记的情形的情形下,房屋所有权仍归出卖人所有,先后买受人均未取得房屋所有权。一般情况下,基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,故前后买受人均可以随时向出卖人请求履行债务,故在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。

就两个合同的履行来说,先应以请求办理过户登记的先后来确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前,应以订立合同的先后,来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权,而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,法院可判决强制出卖人履行前一合同,督促其及时办理登记手续。

律师建议:

近些年一房二卖案件频发,应当在每位购房者心中敲响警钟,时刻具备防范风险的意识:购房前应当做好充分的调查准备,建议在购房前查询所购房屋产权,提存房屋产权证,并在交易中心登记后再向业主支付首付款购房者在网上签订合同并予交易中心备案后,再向业主支付首付款。购房后及时办理相关产权过户手续,并要督促出卖方及时办理登记手续,以保证实际取得房屋所有权。