北京市西城区xx号房屋(以下简称“涉诉房屋”)原所有权人郑双贵去世后,被告一、被告二、被告三、被告四通过法定继承取得房屋所有权,为涉诉房屋的共有权人。2017年6月24日,原告与被告一、被告二、被告三、被告四就涉诉房屋共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》,原被告与第三人共同签订了《居间服务合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》。2017年7月3日,三方签订《变更协议书》。合同约定被告一、被告二、被告三、被告四将涉诉房屋出售予原告,售房款为7 500 000元。原告于2017年6月24日向被告交付了购房定金100 000元,于2017年7月3日通过链家理房通向被告支付了购房定金200 000元,至此原告已支付购房定金共计300 000元,依合同约定,被告应当在2017年9月25日前履行物业交割义务。时至今日,被告尚未办理相应手续,将涉案房屋交付于原告。被告逾期履行合同义务已超过15日,构成根本违约。原告于2017年11月9日行使解除权,向被告一、被告二、被告三、被告四及第三人链家公司发出解除合同的通知。原告吴晨与被告郑建新、郑建红、郑建平、郑建清、第三人北京链家房地产经纪有限公司(以下简称“链家公司”)房屋买卖合同纠纷一案,原告吴晨向法院提出诉讼请求:1.解除原告与四被告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》;2.判令被告返还原告购房定金300 000元,并按银行同期贷款利率支付自起诉之日至还清之日的利息损失;3.判令被告支付原告违约金1 500 000元,并按银行同期贷款利率支付自起诉之日至还清之日的利息损失;4.判令被告赔偿居间服务费171 600元,并按银行同期贷款利率支付自起诉之日至还清之日的利息损失;5.判令本案诉讼费由被告承担。

被告郑建新、郑建红、郑建平、郑建清辩称,不同意原告诉讼请求。原告请求法院确认解除涉案房屋合同,原告没有权利单方解除合同,其解除通知没有生效,被告在买卖过程中没有任何违约行为,基于此,原告2-4项诉讼请求也不成立。原告诉请没有事实和法律依据,故本诉诉讼费也应由原告自行承担。

反诉原告郑建新、郑建红、郑建平、郑建清向法院提出反诉请求:一、判令被反诉人与四反诉人在原审第三人的协助与配合下继续履行各方签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《变更协议书》:1.被反诉人接受四反诉人交付的涉案房屋并共同办理房屋交接手续;2.被反诉人与四反诉人共同办理涉案房屋的物业交割手续;3.被反诉人与四反诉人于2018年1月24日前共同办理涉案房屋所有权转移登记手续;4.被反诉人于2018年1月21日前向四反诉人支付涉案房屋的首付款4 500 000元;5.被反诉人于涉案房屋办理网签手续后5个工作日内办理涉案房屋的贷款手续,四反诉人提供必要的协助和便利;二、被反诉人向四反诉人支付逾期接受房屋的违约金60 000元;三、判令被反诉人承担本案反诉费用。事实和理由:四反诉人与被反诉人于2017年6月24日签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》,于7月3日签署了《变更协议书》。按上述有关合同和协议约定,出卖人即本案四反诉人应于2017年9月25日前将诉争房屋交付给买受人即被反诉人,双方共同办理房屋的交接手续。9月初四反诉人已将诉争房屋腾空并多次要求被反诉人双方共同进行诉争房屋的交接,开始被反诉人总以各种借口予以搪塞和拒绝,后来干脆拒绝接四反诉人的电话。无奈,四反诉人只得将诉争房屋和钥匙交与了第三人。从第三人处得知,在第三人与被反诉人联系要求其过来领房屋钥匙时,被反诉人则以“钥匙先放在你们那吧”之类的言语予以搪塞,至今一直拒绝接受房屋并办理房屋的交接手续。事后从第三人处得知,反诉被告购买诉争房屋是为了改善自己的现有住房条件。其先将现有住房(北京市西城区南华东街2号楼501室房屋)委托原审第三人出售,本欲以售房款支付尚欠银行贷款200余万元,余款用于支付购买四反诉人涉案房屋的首付款,剩余购房款通过银行贷款的方式支付。因其委托价离市场价太高,故至今尚未卖出。故被反诉人实际无力购买诉争房屋。这是被反诉人寻找各种托词与借口解除双方已签署并已生效的合同和协议的真实原因之所在。从双方签署的所有合同和协议来看,在被反诉人只需支付300 000元定金的情况下,四反诉人就需将涉案房屋交付与被反诉人,而被反诉人支付首付款的时间则是在四个月之后了,剩余房款的支付(通过银行贷款)更是遥遥无期了。根据公平原则和一般人的简单逻辑分析和判断,四反诉人完全可以在双方办理产权过户时或之后(比如办理完毕银行贷款手续时)将房屋交付与被反诉人,这期间的几个月时间,将房屋对外出租也可以获得数万元的受益。完全从被反诉人立场和角度考虑问题,这已鲜明地表现出了四反诉人在此次房屋买卖交易中的善意和宽容。令四反诉人震惊和不可思议的是,实际在被反诉人没有履行双方协议的任何诚意并单方违约的情况下,却在没有任何事实和法律依据的前提下要求解除双方正当签署的协议并要求四反诉人支付巨额的违约金。这是四反诉人无法接受的,也是法律所无法容忍的。遵循“有约必守”和我国法律所确立的诚实信用原则,四反诉人依据法律和事实提出以上反诉请求,请求贵院依法裁判,以维护法律的尊严和当事人的合法权益。

反诉被告吴晨辩称,不同意被告反诉请求。双方合同合法有效。原告已经支付定金30万元,被告应于2017年9月25日办理交房手续,过户和后续首付款付款时间是210日之后,但被告一直没有交付房屋,已经超过15日,按照合同约定,原告有权选择通知解除合同并要求被告承担逾期交房违约责任。

第三人链家公司述称,同本诉意见一致。

庭审中,原告主张四被告未按照合同约定交付房屋构成根本违约,其有权要求解除合同。四被告主张房屋交接是双方的义务,其已结清房屋所有费用,多次联系原告无果后,其于2017年9月24日将房屋钥匙交给了链家公司经纪人沈楠,沈楠通知原告交接房屋,但原告拒绝交接,故房屋未能交接的责任在于原告,而不是四被告。审理中,四被告提交了2017年9月24日沈楠书写的书面证明,内容为:“西城区xx号业主已将房屋腾空,并将房屋钥匙交由链家地产代为保管。”四被告还提交了沈楠的通话记录,通话记录显示2017年9月24日沈楠与吴晨通话39秒,通话记录下方有沈楠于2017年12月10日书写的证明,内容为:“沈楠于2017年9月24日中午12:18通知买方吴晨过来拿钥匙,吴晨回复正在忙知道了,然后挂断通话时间39秒。”原告对沈楠书写的证明的真实性均不予认可,对通话记录的真实性予以认可。原告主张其并未授权链家公司代为收取房屋钥匙,其与链家公司有过电话联系,但并未谈及房屋交接事宜。审理中,沈楠到庭作证,沈楠认可四被告提交的两份书面证明系其本人所写,四被告确实将房屋钥匙交给了其本人,其也通知了原告,原告只说知道了,之后也未再提。审理中,原告认可在发出解除合同通知前,其并未向四被告或链家公司提出过房屋交接一事。

审理中,法院询问原告是否同意继续履行合同,原告明确表示拒绝继续履行合同且因其名下房屋未能出售,也没有能力继续履行合同。经法院释明,四被告坚持要求继续履行合同。

律师分析:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原告与四被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》均系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法、有效,双方均应按照协议约定履行自己的义务。

根据合同约定,四被告应于2017年9月25日前将房屋交付原告,双方自行办理物业交割手续。四被告应当按时交房,原告亦应进行配合。由于原告与四被告之间的房屋交易系通过链家公司居间达成,双方在合同履行过程中通过链家公司进行相应的沟通符合交易习惯,四被告于2017年9月24日告知链家公司房屋已腾空并将房屋钥匙交给了链家公司,表明四被告积极履行交房义务,链家公司有义务通知原告并协助双方办理房屋交接手续。链家公司经纪人沈楠到庭证实其于收到房屋钥匙当天即电话通知原告可以领取房屋钥匙,但原告未领取钥匙,之后也未再提及房屋交接事宜。虽然原告对沈楠的证言不予认可,但原告也认可其从未主动向四被告或链家公司提出过房屋交接事宜。由于房屋交接是双方义务,而非四被告的单方义务,四被告并不存在怠于履行交房义务的情形,原告在未就房屋交接事宜与四被告或链家公司沟通的情况下,径以四被告未按时交房构成根本违约为由主张合同解除,缺乏合同及法律依据,故原告发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。双方的合同应当继续履行,但原告在庭审中明确表示拒绝履行合同并表示自身不具备支付剩余房款能力。原告缺乏正当理由拒绝继续履行合同,构成根本违约。原告作为违约方,不享有合同解除权,对原告要求解除合同的诉讼请求,不应支持。对原告基于合同解除提出的返还定金并支付利息、支付违约金及利息、赔偿居间服务费及利息的诉讼请求,均不支持。

法院判决原告在庭审中明确表示不同意继续履行合同且自身不具备支付剩余购房款的能力,经法院释明,四被告坚持要求继续履行合同。由于原告尚有750万元巨额房款未支付,现有证据无法证明原告具备支付剩余购房款的能力,继续履行合同,四被告的权利亦得不到保障,合同继续履行存在现实困难,不适宜强制履行,故对四被告要求继续履行合同的反诉请求,法院不予支持。对四被告基于继续履行合同提出的逾期接受房屋违约金的诉讼请求,法院不予支持。四被告作为守约方可就合同无法继续履行的违约责任问题另行向原告主张权利。

据此判决如下:

一、驳回吴晨的诉讼请求。

二、驳回郑建新、郑建红、郑建平、郑建清的反诉请求。

案件受理费33 200元,由吴晨负担(已交纳);反诉费33 200元,由郑建新、郑建红、郑建平、郑建清负担(已交纳)。

法律依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条